Innovatives Bauen und Bewirtschaften

GRI 3-3

Volkswagen Immobilien ist es besonders wichtig, Mietende als Partner*innen für eine möglichst ressourcenschonende Nutzung der Wohnungen und Gebäude zu gewinnen und diese in ihrem nachhaltigen Handeln zu unterstützen. Als ein Schlüsselinstrument dafür gelten in der Immobilienbranche sogenannte „grüne Mietverträge“, in denen sich beide Parteien auf eine nachhaltige Nutzung bzw. Bewirtschaftung der Gebäude verständigen.

Im Bereich Gewerbeimmobilien konnten wir bereits 2018 unsere Produktpalette mit der Einführung von „grünen Mietverträgen“ (BLUE LEASE) komplettieren. Entsprechende Klauseln sind als Nachträge in den bestehenden Verträgen verankert worden. So konnten bereits Mietverträge mit einer Gesamtfläche von über 390.000 m² ⁹ erfolgreich auf BLUE LEASE umgestellt werden. In Neuverträgen ist BLUE LEASE mittlerweile ein fester Bestandteil. Der überwiegende Teil unserer Mietenden im Gewerbebereich ist nach DIN 14 001 (Umweltmanagement) und/oder DIN 50 001 (Energiemanagement) zertifiziert.

Überdies engagiert sich Volkswagen Immobilien für eine stärkere Fokussierung auf eine (denkmalschutzgerechte) Revitalisierung bestehender Gebäude, mit der sich im Vergleich zu Neubauten ein ökologischer und sozialer Mehrwert erzielen lässt. Hier ist das Unternehmen gemeinsam mit der Technischen Universität Braunschweig Partner und Förderer des Forschungsprojektes „Ganzheitliches Entscheidungsunterstützungsmodell zur nachhaltigen Revitalisierung von Nichtwohnimmobilien“ (GenRE NWI).

GenRE NWI¹⁰ soll bereits in frühen Phasen der Projektentwicklung die beiden Optionen Bestandsentwicklung (Revitalisierung oder Redevelopment) vs. Neubau objektiv gegeneinander abwägen. Dabei soll der Fokus neben wirtschaftlichen Kriterien insbesondere auf den ökologischen und sozialen Auswirkungen der Projektentscheidung liegen. VWI ist es wichtig, die Ergebnisse des Forschungsprojekts zu nutzen, um ganzheitliche, lebenszyklusorientierte Entwicklungsstrategien für das eigene Portfolio aufzusetzen. Als Industriepartner unterstützen wir die Forschung neben finanziellen Mitteln insbesondere mit Praxiserfahrungen und Pilotprojekten zur Verprobung. Der Abschluss des Forschungsprojekts ist für Ende 2024 avisiert.

Im Bereich Wohnimmobilien haben wir „grüne Mietverträge“ mit entsprechenden Zusatzvereinbarungen zur Nutzung von Ökostrom, energieeffizienten Elektrogeräten und Wasser als Pilotprojekt im Wohnungsneubauprojekt Weidenplan in den Steimker Gärten gestartet. Bei Modernisierungen des Mietobjektes bemüht sich Volkswagen Immobilien, eine dem Stand der Technik entsprechende Ausstattung herzustellen, sodass eine nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung des Mietobjektes ermöglicht wird. Im Berichtsjahr haben wir uns zudem auf die Entwicklung eines BLUE-BUILDING-Modernisierungsstandards fokussiert, der zukünftig als Leitfaden für energieeffiziente und nachhaltige bauliche Maßnahmen in der Bestandssanierung dienen und 2024 fertiggestellt werden soll.

Im Zuge der derzeitigen Sanierung in der Mozartstraße wird auch ein Nutzerhandbuch für unsere Mietenden erstellt. Es enthält Informationen zum Gebäude sowie Handlungsempfehlungen zur nachhaltigen Wohnungsnutzung, z. B. hinsichtlich Heizen und Lüften, gesunde Raumluft, Verwendung von schadstoffarmen Produkten, nachhaltige Gebäudeeinrichtung oder Entsorgung. Wir planen, solche Nutzerhandbücher ebenfalls zu einem Bestandteil unseres in der Entwicklung befindlichen BLUE-BUILDING-Modernisierungsstandards zu machen. Bei Einzügen verwenden wir außerdem Türschilder als Infomaterial, um die Mietenden für die Themen Lüften und Heizverhalten zu sensibilisieren.

Der Klimaschutzplan der Bundesregierung im Bereich Gebäude sieht vor, dass der Primärenergiebedarf für Wohngebäude bis 2050 auf nur noch knapp 40 kWh/m² (2008: 227 kWh/m²) und für Nichtwohngebäude auf rund 52 kWh/m² (2008: 265 kWh/m²)¹¹ sinken muss. Um im Zuge eines entsprechenden Klimapfades neue Einsparpotenziale erschließen zu können, ist eine intelligente Messung zur aktuellen Überwachung unserer Verbräuche sowie zur Optimierung des Primärenergiebedarfs unserer Immobilien notwendig. In diesem Zusammenhang wurde die Entscheidung für einen flächendeckenden Einsatz von Smart Metern in unseren (sowohl eigengenutzten als auch vermieteten) Gewerbeimmobilien getroffen. Der Umsetzungsstart ist für 2024 geplant.

Unser übergeordnetes Ziel ist es, neben der Entwicklung von Reduktionspfaden vor allem den Gewerbe-, aber auch den Wohnungsmietenden zeitnah entsprechende Informationen zur Messung und Steuerung des eigenen Energieverbrauchs bereitzustellen sowie Verbrauchspeaks zu erkennen und zügig abzustellen. Auch für den Wohnbereich ist eine Integration von Messstellen geplant. Ein konkreter Umsetzungszeitpunkt wurde allerdings noch nicht definiert. Hier arbeiten wir gerade an der Ermittlung der technischen Infrastruktur im Rahmen der Fernwärmeversorgung sowie elektrotechnischer Installationen in den Bestandsgebäuden. Eine Untersuchung mit anschließender Konzepterstellung erfolgt im Rahmen des Klimapfads.

Volkswagen Immobilien setzt überdies in Pilotprojekten/-objekten sogenannte smarte Thermostate ein, mit deren Hilfe Räume im Vergleich zur Nutzung konventioneller Thermostate in nur noch 30 bis 40 % der Zeit nutzungsoptimiert beheizt werden müssen.

Volkswagen Immobilien ist sich der zukunftsentscheidenden Bedeutung soziodemografischer Entwicklungen bewusst. Deshalb berücksichtigen wir derartige Entwicklungen bei der Gebäudeplanung, bspw. in Hinblick auf Alter, Bevölkerung oder Zuwanderung sowie die zukünftige Nachfragesituation (z. B. mehr Single-Haushalte, Veränderung der regionalen Bevölkerungsstruktur, Arbeitslosigkeit). So haben wir in unseren Neubauprojekten u. a. über die Stockwerke hinweg spezielle Grundrisse entwickelt, um die baulichen Voraussetzungen für ein diverses Wohnumfeld und damit eine möglichst vielschichtige Mieterstruktur zu schaffen.

Ebenfalls im Sinne einer diversen Mieterstruktur bietet Volkswagen Immobilien auch sozialen Wohnraum mit entsprechender Mietenpolitik an. Außerdem gewährleisten wir unseren Mietenden im Falle von Mietschulden ein Schuldenmanagement in Zusammenarbeit mit einer geschulten Mitarbeiterin.

Volkswagen Immobilien sieht eine gute Verkehrsanbindung und die Umsetzung nachhaltiger Mobilitätskonzepte als einen wesentlichen Qualitätsbaustein ihres Angebots. Die Bereitstellung der Mobilitätsinfrastruktur ist ein wichtiger Bestandteil des BLUE-BUILDING-Standards und bei allen Neubauprojekten verpflichtend. Für unseren gesamten Wohnungsbestand in der Stadt Wolfsburg ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr gewährleistet. Für den Ausbau der „Alternativen Grünen Route“ durch die Stadt Wolfsburg wurde von kommunaler Seite die Entwurfsplanung für das Wohnquartier Steimker Gärten vorangetrieben. 2023 konnten bereits erste Abschnitte durch die Stadt fertiggestellt werden. Zudem sind der Ausbau von E-Ladepunkten, Car- und Bike-Sharing-Modellen oder die Bereitstellung von Fahrradstellplätzen z. B. in ebenerdigen „Fahrradhäusern“ wichtige Bestandteile unserer Mobilitätsstrategie, für die wir in engem Kontakt mit dem ZIA und dem GdW stehen.

Vielen Menschen ist es wichtig, gerade im Alter so lange wie möglich selbstbestimmt und in der eigenen Wohnung zu leben. Die Sicherstellung von Barrierefreiheit in und um unsere Immobilien ist Teil unserer BLUE-BUILDING-Leitlinien. Überdies ist Volkswagen Immobilien Anbieter für betreutes Wohnen: Zum Angebot gehören 85 seniorengerechte Apartments (d. h. barrierefrei; teils auch rollstuhlgerecht), einschließlich optionaler Serviceleistungen in der Seniorenwohnanlage WIR (Wohnen im Ruhestand) in Wolfsburg-Fallersleben. Zudem verfügt Volkswagen Immobilien außerhalb der Seniorenwohnanlage WIR über 149 barrierearme Mietwohnungen. 31 Wohnungen sind mit dem Merkmal „barrierefrei rollstuhlgerecht“ vorbereitet und werden bei Bedarf ausgebaut. Die 149 Wohnungen entsprechen 1,6 % unseres Bestandes. Auch unsere 60 möblierten SPLACE-Apartments sind barrierefrei, drei davon sind für einen rollstuhlgerechten Ausbau vorbereitet.

Sofern Erdgeschosswohnungen saniert werden, berücksichtigen wir bei der Planung die Barrierearmheit. Barrierearm schaffen wir auch unter dem Aspekt der demografischen Entwicklung, u. a. durch Maßnahmen wie den Verzicht auf Türschwellen, den Einbau von breiteren Türen und Duschen anstatt von Badewannen sowie die leichte Erreichbarkeit von Bedienelementen. Zudem nehmen wir in bestimmten Objekten zielgerichtete Umbauten bei Aufzügen und die Einrichtung von Rampenzugängen an Eingängen vor. Für körperlich beeinträchtigte Mietende werden darüber hinaus auf Anfrage bedarfsgerechte Einzelmaßnahmen wie Rollatorgaragen, E-Rollstuhlhäuser im Außenbereich oder zusätzliche Haltegriffe in den Badezimmern realisiert.

Besonders wichtig ist uns die Sicherheit unserer Mietenden und ihr Schutz vor Gesundheitsrisiken. Zu diesem Zweck setzen wir für Neubauten die entsprechenden Vorgaben unseres BLUE-BUILDING-Konzeptes um, die beispielsweise die Raumluftqualität, das thermische Wohlbefinden oder den Schallschutz optimieren. Infolgedessen wurde bspw. für unser Großprojekt Stadtteil Steimker Gärten von Beginn an ein Baustellenmanagement implementiert: Zu- und Abfahrten wurden geregelt und Erstbeziehende erhielten Entschädigungen für nicht vermeidbare Einschränkungen. Belichtungsstudien und Wegeführungen waren auch bei diesem Bauprojekt bereits in der Planung maßgebend.

Bei Modernisierungen haben wir festgelegte Prozesse für mehr Sicherheit und Gesundheitsschutz. Dazu gehören etwa der Rückbau von toten Wasserleitungen, der Einbau von Brandschutzmanschetten in Zwischendecken, die Prüfung auf Asbest einschließlich der sachkundigen Entsorgung sowie die Einhaltung von Ruhezeiten und Staubschutz während der Modernisierungsarbeiten. So wird beispielsweise im Sanierungsprojekt Mozartstraße eine spezielle Bewässerungstechnik bei den Bauarbeiten genutzt, um zu große Staubentwicklung zu vermeiden.

Generell werden sämtliche Baumaßnahmen über einen Treppenhausaushang oder Mieterinformationsschreiben angekündigt. Damit sind die Mietenden über den Start und die Dauer der Maßnahme informiert. Für die Durchführung der Maßnahmen haben die Firmen ein vorgegebenes Zeitfenster. Zu Lärmbelästigungen kommt es meist lediglich bei den Abrissarbeiten in den ersten zwei Wochen einer Maßnahme. Im Übrigen unterliegen alle Umbaumaßnahmen streng den Umweltschutzvorgaben.

Die Themen Schadstoffe im Wohnumfeld, Legionellen und Schimmel liegen bei VWI in der Hand von Fachexpert*innen. Diese beraten zum Beispiel Mietende sowie Mitarbeitende zum Umgang mit auftretendem Schimmel. So wird zum Beispiel gemeinsam mit den Mietenden vor Ort die Schimmelbildung begutachtet, bewertet und die Problematik sowie Maßnahmen besprochen. Ebenso führen wir Legionellenkontrollen im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften durch. Mittels regelmäßiger Legionellenbeprobungen bei gesetzlich geregelten Objekten sowie vorbeugender Spülungen der Leitungen von unseren Leerstandwohnungen, beugen wir einem potenziellen Befall effektiv vor. Bei auftretenden Verdachtsfällen arbeiten wir zudem eng mit dem örtlichen Gesundheitsamt zusammen.

⁹ aller Blue Lease Objekte der VW Immobilien GmbH sowie deren Tochterfirmen

¹⁰ Technische Universität Braunschweig (o. D.): GEnRe NWI. Ganzheitliches Entscheidungsunterstützungsmodell zur nachhaltigen Revitalisierung von Nichtwohnimmobilien. https://www.tu-braunschweig.de/ibb/forschung/laufende-projekte/genre-nwi-ganzheitliches-entscheidungsunterstuetzungsmodell-zur-nachhaltigen-revitalisierung-von-nichtwohnimmobilien

¹¹ Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (2016): Klimaschutzplan 2050. Klimaschutzpolitische Grundsätze und Ziele der Bundesregierung, S. 44 www.bmwk.de/Redaktion/DE/Publikationen/Industrie/klimaschutzplan-2050.pdf